不动产抵押担保合同如何签订

  不动产抵押担保合同如何签订不动产抵押是日常生活中最常见的担保形式，不动产抵押合同的签订和登记对防范抵押风险、保护当事人利益十分重要。那么，当我们遇到不动产抵押时该如何签订和登记不动产抵押合同呢?下面由我们做相关法律知识的解答。
  1、不动产抵押合同的签订
  一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。
  2、不动产抵押合同的登记
  《物权法》第十五条规定不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效，《担保法》实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。《担保法》参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押合同“自登记之日生效：同时《担保法》对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。总而言之，在不动产抵押合同的签订和登记中，抵押物的评估价值非常重要，必须由专业技术人员进行评估，确保双方当事人的利益不受伤害;在不动产抵押合同中关于合同的生效问题有不同的规定，需根据抵押物的不同进行判断。

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